中國(guó)園林網(wǎng)8月1日消息：曾經(jīng)令主攻市政園林項(xiàng)目的上市公司東方園林振奮的綠化大訂單正在變成燙手山芋。
除了東方園林主動(dòng)披露的部分大單回款難，記者從業(yè)內(nèi)資深人士處了解到，東方園林目前在山西大同、山東淄博等地的市政項(xiàng)目同樣面臨回款難風(fēng)險(xiǎn)，涉及項(xiàng)目金額40億元左右。而東方園林從2011年開始推出的“土地保障”防范模式，效果也并不太理想。
雪上加霜的是，近期由審計(jì)署發(fā)起的地方債務(wù)審計(jì)風(fēng)暴，可能加快園林行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露。記者試圖聯(lián)系東方園林管理層就其發(fā)展模式置評(píng)，但截至發(fā)稿尚未收到對(duì)方回復(fù)。
市政大單顯現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
2010年5月，東方園林承接了有史以來(lái)第一個(gè)合同總金額超過(guò)10億元的園林景觀工程項(xiàng)目——大同市文瀛湖項(xiàng)目，400萬(wàn)平方米規(guī)模的工程總價(jià)達(dá)到12億元，合同工期為兩年。
這個(gè)在簽訂之初令東方園林和投資者們歡欣雀躍的大單最終變成了夢(mèng)魘。東方園林的年報(bào)顯示，文瀛湖項(xiàng)目已經(jīng)完工，但東方園林開始為項(xiàng)目的收款發(fā)愁。截至2011年底，該項(xiàng)目累計(jì)收款為3.75億元，而2012年全年，僅收回了300萬(wàn)元。
截至去年年底，大同市園林管理局也仍舊是東方園林應(yīng)收賬款金額中排名第一的客戶，3.82億元的賬款年限已達(dá)兩年。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，大同項(xiàng)目的收款比例很低，東方園林已經(jīng)考慮用應(yīng)收賬款置換土地。
事實(shí)上，應(yīng)收賬款過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)始終伴隨著東方園林的發(fā)展。尤其是近年來(lái)依靠BT模式在全國(guó)范圍內(nèi)攻城略地，在地方財(cái)政收緊的背景下，東方園林開始面臨回款難題。
東方園林曾表示，由于園林綠化工程在完工后需要保持苗木的成活率，一般都有兩年的養(yǎng)護(hù)期，從而形成應(yīng)收賬款。而隨著東方園林近幾年來(lái)業(yè)務(wù)規(guī)模的急速擴(kuò)張，應(yīng)收賬款也如滾雪球般越來(lái)越大。
2006年，東方園林的營(yíng)收尚在2億元左右，凈利潤(rùn)在2500萬(wàn)元。到了2012年，其營(yíng)收近40億元，凈利近7億元。與此同時(shí)，東方園林的應(yīng)收賬款也翻了20倍：2006年底尚在8000余萬(wàn)元，到了去年年底已經(jīng)超過(guò)17億元。而自2009年上市以來(lái)，東方園林的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額一直都是負(fù)數(shù)。
這和東方園林近來(lái)眾多大單的回款進(jìn)展不佳不無(wú)關(guān)系。目前這家行業(yè)知名的市政園林公司無(wú)法完全收回工程款的訂單“將近40億元”，一名資深業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者，東方園林?jǐn)?shù)十億“危險(xiǎn)”訂單中，包括了山西大同、山東淄博、河北張北、沈陽(yáng)渾南、湖南株洲等地的景觀園林項(xiàng)目。“這幾個(gè)區(qū)都是已經(jīng)做完的，但是政府不給結(jié)算。”
記者試圖就市政項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)采訪東方園林，但截至目前尚未收到對(duì)方的回復(fù)。
不過(guò)梳理東方園林披露的公告不難看出，目前其在山西寧武、遼寧沈陽(yáng)、遼寧錦州等地的十余個(gè)項(xiàng)目仍在緩慢回款中，有5~6個(gè)項(xiàng)目處于未開工狀態(tài)。
在不少項(xiàng)目出現(xiàn)延期支付、壞賬甚至終止的情況下，東方園林的“資金壓力一直存在”，上述資深業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
截至今年一季度，東方園林的短期借款13.55億元，資產(chǎn)負(fù)債率60%。
為緩解資金饑渴，今年7月初，東方園林17億元的增發(fā)方案獲準(zhǔn)。在此之前，東方園林董事長(zhǎng)何巧女質(zhì)押了自己的六成股權(quán)。
一位熟悉園林業(yè)務(wù)的知情人士告訴本報(bào)記者,應(yīng)收賬款問(wèn)題是整個(gè)園林行業(yè)面臨的難題。盡管主攻房地產(chǎn)園林綠化市場(chǎng)，但另一家園林工程上市公司棕櫚園林(002431,股吧)（002431.SZ）截至去年底累積了10.7億元的“白條”，其風(fēng)險(xiǎn)在于房產(chǎn)市場(chǎng)的支付；而東方園林走的是政府路線，在前期的拿單、擴(kuò)張規(guī)模上是非常有利的，但短期來(lái)講，資金需求量非常大。
艱難的“土地保障”模式
早在2009年上市之初，東方園林就深知園林行業(yè)的“墊資”之痛，也并非沒(méi)有努力改善現(xiàn)狀。市政園林工程的主流收款模式為“5-3-2”模式，即工程完工收到50%的工程款，剩下30%的工程款在完工后一年內(nèi)收取，20%的工程款在完工后兩年內(nèi)收取。
為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，東方園林采取的是“土地保障”模式。
東方園林在年報(bào)中表示，盡管公司未發(fā)生一筆壞賬，但后續(xù)的收款時(shí)間較長(zhǎng)，為了應(yīng)對(duì)應(yīng)收賬款無(wú)法回收的風(fēng)險(xiǎn)，推出了土地保障的業(yè)務(wù)模式。
東方園林于2011年7月開始推廣的這一“土地保障模式”，是指在簽訂景觀工程協(xié)議和合同時(shí)，以指定具體的地塊作為該項(xiàng)工程的資金保障，如果業(yè)主不能按期支付工程款，則啟動(dòng)保障條款，以保障地塊的出讓收入作為工程款的支付來(lái)源。
去年，配合這一新的土地保障模式，東方園林還開始提高工程竣工前首次收款的比例，給予客戶的信用政策由傳統(tǒng)模式下的5-3-2提高到6-2-2、7-2-1或8-1-1。即完工時(shí)收取全部工程款的60%以上，完工后一年收取全部工程款的20%，完工后兩年收取完畢。同時(shí)，將單個(gè)項(xiàng)目的施工工期控制在12個(gè)月內(nèi)，最長(zhǎng)不能超過(guò)18個(gè)月。
一位知情人士告訴本報(bào)記者，這一新的保障措施效果欠佳。
去年5月，東方園林與湖北襄陽(yáng)市人民政府簽署了31億元的合作框架協(xié)議，約定襄陽(yáng)市以自有資金及保障地塊的出讓金作為景觀工程合同項(xiàng)下工程款的支付來(lái)源。今年3月，兩者簽下BT合同，總價(jià)款暫定7.2億元。
但上述知情人士告訴記者，這份價(jià)值30多億元的土地保障協(xié)議“基本作廢了”。
不僅如此，東方園林在2010年5月和12月簽訂的鞍山市城市景觀項(xiàng)目和本溪沈溪新城項(xiàng)目已停工，這兩個(gè)項(xiàng)目的協(xié)議價(jià)格分別為16億元和12億元，目前實(shí)現(xiàn)的營(yíng)收和回款分別為1421萬(wàn)元和1979萬(wàn)元。東方園林曾表示，當(dāng)時(shí)是由于公司正和鞍山市相關(guān)部門以及本溪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)洽談增加土地保障條款，因而使項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。
從東方園林披露的公告來(lái)看，截至去年年底其參與的鞍山和本溪項(xiàng)目尚未簽訂土地保障條款。
此前民生證券曾指出，土地保障模式對(duì)保障地塊的要求非常高，且一個(gè)框架協(xié)議可能會(huì)落地成幾個(gè)合同，便包含了幾個(gè)保障地塊，每一個(gè)合同和相應(yīng)保障地塊再具體談判，這樣便拉長(zhǎng)了和業(yè)主談判的時(shí)間。
大岳咨詢總監(jiān)畢志清告訴本報(bào)記者，和地方政府找國(guó)有企業(yè)進(jìn)行擔(dān)保，或是此前地方財(cái)政出承諾函，以及將項(xiàng)目納入財(cái)政預(yù)算類似，土地保障不失為一種回購(gòu)保障方法。
據(jù)民生證券的調(diào)研報(bào)告，被東方園林選中的保障地塊必須具備兩個(gè)條件：一是城市核心區(qū)的成熟地塊，二是已經(jīng)納入年度出讓計(jì)劃。同時(shí)，地塊的估值由東方園林來(lái)做，參照區(qū)域內(nèi)其他地塊成交價(jià)、剔除虛高因素定出基準(zhǔn)價(jià)，基準(zhǔn)價(jià)再打個(gè)折扣算出兜底價(jià)，地塊兜底價(jià)至少覆蓋工程款的3倍。
一位地產(chǎn)界的人士則告訴本報(bào)記者，土地保障模式“其實(shí)不靠譜，因?yàn)檎?cái)政是收支兩條線，這個(gè)決定了土地保障模式是很難生存的”。
“土地收支兩條線，實(shí)際上有一些地雖然出讓了，但最后到底用不用在你這兒是個(gè)問(wèn)題。”一名熟悉回購(gòu)保障的人士說(shuō)。
(來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) )