談及當(dāng)下的特色小鎮(zhèn)建設(shè)，山水文園集團執(zhí)行董事兼CEO張曉梅用了兩個字來形容：熱、實。
在7月22日的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會上，張曉梅表示，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展到今天，加之中央倡導(dǎo)，多地開始響應(yīng)建設(shè)特色小鎮(zhèn)，大量房企、產(chǎn)業(yè)企業(yè)也宣布加入。
“實”指的是特色小鎮(zhèn)應(yīng)是實實在在做產(chǎn)業(yè)的過程。她認為，當(dāng)前市場已經(jīng)出現(xiàn)一批企業(yè)探索特色小鎮(zhèn)如何發(fā)展；有些對古鎮(zhèn)開發(fā)走出了一條特色小鎮(zhèn)道路。
張曉梅向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者指出，小鎮(zhèn)開發(fā)商需要一個平臺，能夠把政策、資本、商業(yè)有機結(jié)合，然后推動小鎮(zhèn)發(fā)展。
“5413”理論
在山水文園布局小鎮(zhèn)十余年過程中，張曉梅有很多心得。她指出，小鎮(zhèn)的規(guī)劃開發(fā)、產(chǎn)品模式需遵循行業(yè)規(guī)律。這是她帶領(lǐng)團隊研究了歐洲的特色小鎮(zhèn)之后發(fā)現(xiàn)的。
張曉梅將其總結(jié)為“5413”理論。具體而言，特色小鎮(zhèn)有五大共性：任何小鎮(zhèn)都有其公共空間，因為人是社會動物；小鎮(zhèn)都有一定歷史，因此要把當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情挖掘變成小鎮(zhèn)標(biāo)簽；要有美食和集市；要有節(jié)慶活動；自然和景觀有機結(jié)合。
圍繞四大路徑經(jīng)營小鎮(zhèn)落地，是張曉梅“運營前置”的理論核心，這包括規(guī)劃、開發(fā)、產(chǎn)品和運營。張曉梅認為，規(guī)劃應(yīng)該做到軟硬相結(jié)合?！坝病笔窃谝?guī)劃過程中形成兩個關(guān)鍵節(jié)點，一是整體規(guī)劃，二是開發(fā)要遵循規(guī)劃的規(guī)律和原則?！败洝笔墙鉀Q生活的部分，“硬”是解決產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)部分。
此外是學(xué)習(xí)西方先進的理念、標(biāo)準(zhǔn)化的流程與完善的運營管理思路。張曉梅一再強調(diào)，在開發(fā)過程中，運營與經(jīng)營要考量到所有細節(jié)，在開發(fā)過程中要前置；未來小鎮(zhèn)的核心競爭力是運營，運營團隊能否讓其產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
在前兩者基礎(chǔ)上，創(chuàng)立一個模式：交通+旅游+特色小鎮(zhèn)。三則是明晰政策、資本、商業(yè)三大邏輯。
對于目前大部分企業(yè)做小鎮(zhèn)時產(chǎn)業(yè)先行的思維，張曉梅持相反觀點，“產(chǎn)業(yè)一定是與人相關(guān)，先要解決住在小鎮(zhèn)里的人生活的問題，之后才會吸引人流”。
山水文園集團探索發(fā)現(xiàn)，特色小鎮(zhèn)并非是把產(chǎn)業(yè)鏈做全，而是一種平臺模式。在平臺模式下，遵循上述五大特性，之后找亮點，通過不同主題來放大，比如定位名人古鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)等。
引入IP
此外，“取勢、明道、優(yōu)術(shù)”是張曉梅總結(jié)的實戰(zhàn)策略：取世界和行業(yè)、國家發(fā)展的大勢；明道即在方法論基礎(chǔ)上遵循事物發(fā)展規(guī)律；優(yōu)術(shù)是在實踐過程中，將這些方法論在全世界范圍內(nèi)進行對標(biāo)，并不斷進行調(diào)整優(yōu)化。
張曉梅坦言，山水文園的特色小鎮(zhèn)到今天為止還不能說完全成功，“當(dāng)下沒有誰能說自己的特色小鎮(zhèn)是完全成功的，但大家都走在踐行特色小鎮(zhèn)的成功之路上”。
山水文園目前有兩大山水主題小鎮(zhèn)。一個位于北京金海湖，在22平方公里的小鎮(zhèn)之上，山水文園追求對生態(tài)的保護、對環(huán)境的治理，所有建筑與自然景觀有機結(jié)合，與其打造的10個俱樂部融合在一起。山水文園植入產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在變成了金海湖的名片。
第二個小鎮(zhèn)是浙江山水主題小鎮(zhèn)，公司在2014年引入美國六旗等IP，山水文園并不打算將之復(fù)制到中國，而是保持了六旗過往的5大世界紀(jì)錄，并將之作為核心引擎。
張曉梅最大的感觸是，特色小鎮(zhèn)之路前景光明，但壓力與挫折同行；而如今政策引導(dǎo)力度越來越大，運營環(huán)境也出現(xiàn)了重大改善。
