“我們要實現(xiàn)從3.0到5.0的飛躍。”深圳灣公司董事長邱文在接受記者專訪時表示，深圳灣園區(qū)在4.0版的智慧園區(qū)基礎(chǔ)上，提出5.0版本的產(chǎn)業(yè)生態(tài)園區(qū)模式，主要特征為以產(chǎn)業(yè)生態(tài)運營為核心的平臺園區(qū)，園區(qū)的地產(chǎn)屬性將成為基本屬性。
“我們的定位是平臺公司，從原來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的基本配套運營階段提升到產(chǎn)業(yè)生態(tài)運營階段?！鼻裎恼f。
“深圳灣”科技園區(qū)邁步向5.0的落點在于其高交會期間發(fā)布的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)。發(fā)布大會上，深圳灣公司、高通、空客、ARM等共19家單位聯(lián)合發(fā)起成立深圳灣園區(qū)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)聯(lián)盟，共同構(gòu)建“一區(qū)多園”內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈合作。
不過，他指出，現(xiàn)在還處于破繭的階段，需要時間，預(yù)計一年以后，5.0版本的園區(qū)將會顯現(xiàn)雛形。
弱化地產(chǎn)屬性
深圳灣科技發(fā)展有限公司由深投控全資控股，是市國資系統(tǒng)專注于科技園區(qū)開發(fā)運營的創(chuàng)新型科技服務(wù)企業(yè)。公司目前主要負責(zé)深圳灣科技生態(tài)園、深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地等7個深圳高新區(qū)核心園區(qū)項目開發(fā)運營，是深圳市國資委、深投控“一區(qū)多園”戰(zhàn)略的核心板塊，也是深圳高新區(qū)的代表性園區(qū)。
圍繞“圈層梯度”戰(zhàn)略，深投控提出按照政府主導(dǎo)、企業(yè)市場化運作的原則，以“深圳灣”園區(qū)品牌為核心，成批量打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)完備的“產(chǎn)業(yè)綜合體”，著力破解深圳產(chǎn)業(yè)空間不足和高成本問題，保障重點項目落地的“一區(qū)多園”模式2.0深圳版。
園區(qū)總建筑面積約360萬㎡（已建成300萬㎡），以產(chǎn)城融合科技綜合體為主要特征，園區(qū)可動態(tài)引進高新技術(shù)企業(yè)1000家（目前已引進近800家），實現(xiàn)年產(chǎn)值超過1500億元。
“我們的租售價格，起到了價格穩(wěn)定器的作用?！鼻裎慕榻B，園區(qū)租售價格僅為市場價格的7折左右，將有效緩解深圳產(chǎn)業(yè)空間不足和高成本問題。而折扣來源于比市場價有優(yōu)惠的政府的指導(dǎo)地價。另外，每年一部分租金的收入會留給深圳市科創(chuàng)委作為對園區(qū)內(nèi)有貢獻和科技含量企業(yè)的租金補貼。
因為收租金，產(chǎn)業(yè)園區(qū)很容易被當做“房東”，而忽視了背后的運營。在記者與邱文的三次會面中，他都強調(diào)深圳灣區(qū)別于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
“我們不愿成為單純的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司。我們近期在和政府協(xié)商，將公司從政府統(tǒng)計的角度，變?yōu)榭萍挤?wù)公司，而不是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。” 邱文說，未來地產(chǎn)屬性會成為基礎(chǔ)屬性，不會是最核心的內(nèi)容。
對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和科技服務(wù)之間的區(qū)別，從邱文對深圳產(chǎn)業(yè)園區(qū)版本的見解中可知悉一二。
從園區(qū)運營的角度，他將科技園區(qū)的發(fā)展分為五個階段。
1.0版本的園區(qū)以上世紀80年代“三來一補”的深圳制造加工工業(yè)區(qū)為典型代表。2.0版則是在原有物業(yè)的基礎(chǔ)上，增加了研發(fā)辦公服務(wù)功能?！败嚬珡R附近的太陽工業(yè)區(qū)、天安數(shù)碼城中還有這種模式。除了傳統(tǒng)的生產(chǎn)，已經(jīng)變?yōu)檠邪l(fā)辦公，也提供基礎(chǔ)物業(yè)管理和商業(yè)等配套服務(wù)，但還是傳統(tǒng)服務(wù)模式?！鼻裎恼f。
在他看來，目前深圳的主流園區(qū)基本以3.0版本為主，園區(qū)除提供研發(fā)辦公基礎(chǔ)服務(wù)外，還增加了金融、公共技術(shù)、人才、政務(wù)等增值服務(wù)，實際上是增值服務(wù)模式。中關(guān)村科技園和張江科學(xué)園也處于該階段。
隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，3.0版本的線上版——4.0版本的智慧園區(qū)模式也應(yīng)運而生。園區(qū)運營方把增值服務(wù)從線下搬到線上，另外，在園區(qū)規(guī)劃建設(shè)中引入了很多智能技術(shù)和手段。
邱文表示，智慧園區(qū)實際上還是單一園區(qū)的管理模式，服務(wù)其實基本停留在公共服務(wù)和商業(yè)服務(wù)上?！拔覀兊姆?wù)核心是在產(chǎn)業(yè)服務(wù)和專業(yè)服務(wù)。也就是說，我們服務(wù)園區(qū)企業(yè)的核心需求，而不是配套需求?！?/p>
大生態(tài)+小生態(tài)
據(jù)了解，深圳灣科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)將通過園區(qū)創(chuàng)新生態(tài)服務(wù)平臺MyBay APP將園區(qū)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)生態(tài)資源全部打通，充分發(fā)揮資源整合作用。
其主要包括四方面：一是產(chǎn)業(yè)子生態(tài)，以高通、ARM、華為、騰訊、空客等龍頭企業(yè)為主體，以園區(qū)眾多的優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)為配套，構(gòu)建若干個產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)縱向子系統(tǒng)；二是以科技銀行、科技擔(dān)保、投資基金等優(yōu)質(zhì)服務(wù)機構(gòu)為主，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)專業(yè)服務(wù)橫向子系統(tǒng)；三是深圳灣園區(qū)已構(gòu)建起包括政務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)、科技展示、公共技術(shù)平臺等豐富內(nèi)容的公共服務(wù)系統(tǒng)；四是在園區(qū)近期20萬、遠期超過100萬名研發(fā)、商務(wù)人才員工的基礎(chǔ)上，打造提供優(yōu)質(zhì)商旅、辦公及消費服務(wù)的電商平臺。
深圳灣科技希望通過吸納“獨角獸”企業(yè)、行業(yè)龍頭企業(yè)的模式，搭建起一個個產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，這些產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的方向可能是人工智能，也可能是智能硬件、集成電路、智能汽車、生物醫(yī)藥等諸多方面。
據(jù)介紹，以此次加盟的ARM和空客為例，他們不僅要到園區(qū)落戶，更是希望以園區(qū)為基礎(chǔ)，在中國構(gòu)建細分的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。
“空客到園區(qū)內(nèi)不是造飛機，而是將本部之外的第二個創(chuàng)新中心落戶在中國，要在智能制造領(lǐng)域構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，園區(qū)符合創(chuàng)新業(yè)務(wù)的需求。北汽的智能汽車研究院落戶在園區(qū)內(nèi)也是希望構(gòu)建智能汽車生態(tài)鏈?！鼻裎恼f。
在采訪中，邱文多次提及深圳灣園區(qū)是真正具備打造生態(tài)系統(tǒng)所需產(chǎn)業(yè)資源的科技園區(qū)。
“構(gòu)建生態(tài)園區(qū)有幾個條件，首先要在核心區(qū)域。有了最核心的地段，才能帶動其他園區(qū)一起來加入生態(tài)系統(tǒng)。實際上我們以后還會讓其他產(chǎn)業(yè)園加盟到產(chǎn)業(yè)生態(tài)平臺上。第二是規(guī)模，一片樹林不足以構(gòu)成熱帶雨林生態(tài)系統(tǒng)。第三是質(zhì)量。熱帶雨林和黃土高坡都是生態(tài)系統(tǒng)，但質(zhì)量明顯存在差距?！?/p>
對于記者關(guān)于中關(guān)村科技園和張江科學(xué)園是否算生態(tài)園區(qū)的提問，邱文表示，中關(guān)村和張江的運營是分開的，雖然也是“一區(qū)多園”，但不統(tǒng)一運營，不能叫生態(tài)園區(qū)。另外，上海和北京的產(chǎn)業(yè)特點與深圳有很大的不同。
“生態(tài)園區(qū)最核心的價值不是在龍頭企業(yè)，而是在中小企業(yè)，中小企業(yè)發(fā)展我們才有運營空間。深圳的中小企業(yè)是北京跟上海都是遠遠比不上的?！?/p>
脫離傳統(tǒng)的“房東”模式后，深圳灣科技的收益模式也更加多元。
邱文介紹，運營方搭橋需要收取一定的費用，但運營的收益絕對不會增加企業(yè)的成本，收益來源于企業(yè)充分合作中節(jié)省的成本。另外，產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)歡迎深投控外其他品牌園區(qū)的加盟，實現(xiàn)資源共享的同時，增加深圳灣科技的運營收入，而加盟的園區(qū)也將獲得相應(yīng)的分成。
