中央經(jīng)濟工作會議正在給房地產(chǎn)業(yè)融資模式轉(zhuǎn)型帶來更明確的指向。
12月18日-20日，中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行，會議提出“要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，并將其列為8項重點工作之一。
這意味著，持續(xù)推動租賃住房改革將成為2018年經(jīng)濟工作的重要組成；分析人士認為，與制度變化伴隨的是經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型，這亦將促使房地產(chǎn)的融資渠道進一步轉(zhuǎn)向直接融資。
有業(yè)內(nèi)人士指出，住房租賃的機構(gòu)化和專業(yè)化也將推動以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的ABS及REITs市場的進一步擴大，并在一定程度化解當前的房地產(chǎn)融資風險。
機構(gòu)化租房
對住房制度改革提出的新要求，成為中央經(jīng)濟工作會議的一大受關(guān)注點。
“要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。”會議提出。
這并非是管理層對于租賃住房機構(gòu)化的首次表態(tài)。今年7月18日，住建部下發(fā)的153號文（《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》），就提出要“培育機構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)”。
在業(yè)內(nèi)人士看來，住房租賃的機構(gòu)化發(fā)展，必然促使房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化。
“過去房企的融資是由資產(chǎn)驅(qū)動的。即通過抵押來獲得銀行資金支持，再通過項目銷售回款償還債務(wù)，這種抵押機制本身就會推高M2，誘發(fā)流動性寬松?！北本┮患曳科笊鲜泄靖吖鼙硎?，“提出向租賃轉(zhuǎn)型，目標之一是為解決大城市的住房供給問題，但這同樣將改變房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式?！?/p>
上述高管表示，“租賃模式下，房地產(chǎn)項目要么有自持要求，無法轉(zhuǎn)讓銷售，要么當‘二房東’，并不持有產(chǎn)權(quán)；無論哪種情況，都無法遵從于銀行‘認磚頭（需要抵押）’的邏輯；未來融資途徑大概率要向ABS、RETIs等資本市場方向發(fā)展?！?/p>
資本市場已有所嘗試，今年以來已有“中聯(lián)前海開源－保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”、“自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”等多起涉及租賃住房的ABS產(chǎn)品完成了發(fā)行和上市。
在業(yè)內(nèi)人士看來，證券化融資也讓房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境更有長效特質(zhì)和抗周期能力。
“銀行貸款更多取決于資產(chǎn)情況，要看抵押項目是否足值，但在宏觀周期緊縮下，不少房企要面臨融資壓力；但ABS則是看項目本身以及管理人的經(jīng)營能力，好的項目和好的管理自然會提升物業(yè)價值，獲得更低的融資成本?！北本┮患抑行腿坦淌詹块T負責人說。
值得一提的是，“促進金融與房地產(chǎn)的‘良性循環(huán)’”也是中央經(jīng)濟工作會議所提出的要求。
化解風險路徑
事實上，推動房地產(chǎn)行業(yè)通過資本市場融資，也能在一定程度上實現(xiàn)金融風險的化解。
剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議多次提及防風險、化解重大風險。而當前金融風險之一正是來自房地產(chǎn)領(lǐng)域。
一方面，房地產(chǎn)企業(yè)近年來杠桿不斷提升，將于未來數(shù)年迎來兌付高峰。廣發(fā)證券指出，未來需警惕房企的存量債務(wù)兌付風險，據(jù)其統(tǒng)計，未來幾年房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)將迎來集中兌付期。廣發(fā)證券還發(fā)現(xiàn)，房企融資結(jié)構(gòu)中非標占比提升，融資成本呈現(xiàn)上行。
房企偏愛的寬松貨幣政策在2018年恐怕也難以見到。中央經(jīng)濟工作會議明確，“穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門”。
另一方面，限購限貸也讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨著銷售回款壓力。“政策收緊之后回款難度變得很大，大家也都在構(gòu)思新的銷售模式和產(chǎn)品模式?！币患掖笮蜕鲜蟹科蟊本┑貐^(qū)營銷負責人坦言。
而對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題，中信建投證券則在一份報告中給出了“房企需要自食其力”的答案。
“隨著調(diào)控影響不斷深化，銀行端對房地產(chǎn)市場信貸規(guī)模增速將繼續(xù)放緩，房貸規(guī)模和貸款利率將持續(xù)處于收緊狀態(tài)，信貸規(guī)模與成本剛性不動搖，房企規(guī)?；l(fā)展將越發(fā)依賴自身‘造血能力’?！敝行沤ㄍ蹲C券表示。
在業(yè)內(nèi)人士看來，推動長租模式以及創(chuàng)新ABS融資渠道，正是這種形勢下的一個通過輕資產(chǎn)實現(xiàn)自救的機會。
“現(xiàn)在拿地都比拼自持率，自持率高的更容易拿到，如果做成商業(yè)化租賃項目，可觀的租金及增長率，是可以在資本市場上運作融資的?！鼻笆龇科鬆I銷負責人12月20日晚表示。
此外，以房地產(chǎn)項目收益進行ABS融資，還能在一定程度上實現(xiàn)非標風險的置換與化解。
例如日前云南城投（600239.SH）發(fā)行的國內(nèi)首單培育型CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券），其融資用途正是置換銀行非標。
“因為是抵押貸款的ABS，所以企業(yè)的杠桿率并沒有下降，但這減少了銀行端的非標規(guī)模，實現(xiàn)了宏觀杠桿的下降。”一位接近云南城投的券商人士稱。
