支持國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)主體上市的信號，正在引起資本市場的關(guān)注。
5月28日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》（以下簡稱《意見》）指出，積極支持符合條件的國家級經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)主體（下稱園區(qū)企業(yè)）申請首次公開發(fā)行股票并上市。
但據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，僅從多家已上市的園區(qū)企業(yè)來看，其營業(yè)收入倚重房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。如果擬上市經(jīng)開區(qū)存在這一問題，這顯然與當前IPO審核與房地產(chǎn)調(diào)控政策相違背。
除了房地產(chǎn)依賴外，另有業(yè)內(nèi)人士表示，諸多經(jīng)開區(qū)建設(shè)企業(yè)承擔政府投融資平臺角色，有時會存在同當?shù)刎斦捌渌胤絿蟮拇罅筷P(guān)聯(lián)交易，因此推動此類企業(yè)走向上市仍然存有不少障礙要清理。
記者發(fā)現(xiàn)，屬于國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的已上市園區(qū)企業(yè)僅有浦東金橋（600639.SH），其2018年實現(xiàn)營業(yè)收入27.61億元，其中房地產(chǎn)、房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)分別12.03億元和13.94億元，租賃業(yè)務(wù)收入占比超過50%。
地產(chǎn)依賴
資本市場正在向國家級經(jīng)開區(qū)伸出橄欖枝。
“支持地方政府對有條件的國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)建設(shè)主體進行資產(chǎn)重組、股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，引入民營資本和外國投資者，開發(fā)運營特色產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)，并在準入、投融資、服務(wù)便利化等方面給予支持?！薄兑庖姟分赋觯胺e極支持符合條件的國家級經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)主體申請首次公開發(fā)行股票并上市”。
不過園區(qū)企業(yè)是否真的適合成為上市主體，仍然需要從部分已上市的類似公司中找到答案。21世紀經(jīng)濟報道記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)園區(qū)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)仍然體現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
以上海臨港（600848.SH）為例，在其2018年的19.29億元總收入中，僅房地產(chǎn)銷售一項占比就高達15.64億元，占比超過八成；南京高科（600064.SH）2018年實現(xiàn)的33.99億元收入中，有24.84億元為房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入，而園區(qū)管理及服務(wù)僅有3.65億元；長春經(jīng)開（600215.SH）2018年5.89億元的收入中，房地產(chǎn)銷售達到了4.88億元。
園區(qū)企業(yè)也被認為是城投平臺。若以上市城投類企業(yè)口徑統(tǒng)計，這種地產(chǎn)依賴則表現(xiàn)得更加明顯。記者統(tǒng)計Wind數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，云南城投（600239.SH）房地產(chǎn)收入占比達78.75%，西藏城投（600773.SH）房地產(chǎn)收入占比高達90.57%，城投控股的房地產(chǎn)收入占比更是高達99.64%。
“從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，一些園區(qū)企業(yè)仍然是以房地產(chǎn)為主，如果新的發(fā)行人仍然以房地產(chǎn)作為營業(yè)收入主要來源，那么按照現(xiàn)在的IPO政策和房地產(chǎn)調(diào)控方向，上市的難度是比較大的。”北京一家中型券商地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，“當然這也和園區(qū)的階段有關(guān)，還不成熟的園區(qū)，早期都需要經(jīng)過這一階段，因為需要將建好的物業(yè)賣出去。”
事實上，開發(fā)區(qū)也可以通過收取企業(yè)租金或其他增值服務(wù)來實現(xiàn)良性循環(huán)，但這往往需要開發(fā)區(qū)具有較好的招商效果。
并非沒有這樣的園區(qū)企業(yè)，例如市北高新（600604.SH）2018年凈利潤為2.38億元，同比增長2.66%；但其5.08億元的營業(yè)收入相比2017年減少76.82%，其主要原因系園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體銷售及住宅銷售下降。
不過市北高新的“租賃”和“其他服務(wù)業(yè)”占收入比重較高，創(chuàng)造的營業(yè)收入達到3.85億元，占比高達75%；再例如張江高科去年11.48億元的營收中，8.30億元來自于房地產(chǎn)租賃。
“開發(fā)區(qū)的收入也可以來自園區(qū)企業(yè)的租金或者收取其他配套增值服務(wù)，但前提是需要園區(qū)‘人丁興旺’，園區(qū)企業(yè)足夠多，這方面一線城市具有明顯優(yōu)勢?！币患疑鲜蟹科箐N售業(yè)務(wù)負責人表示，“如果完成建設(shè)后招商不及預期造成空置，只能將配套住宅當做一般性房地產(chǎn)進行銷售，那么又會回到依賴房地產(chǎn)的老路上去?！?/p>
提高獨立性
區(qū)域發(fā)展的不平衡，也可能讓開發(fā)區(qū)在上市支持政策下出現(xiàn)“圍城”效應(yīng)。
“一些財政基礎(chǔ)好的地方，開發(fā)區(qū)往往企業(yè)眾多，現(xiàn)金流也相對可觀，對于上市融資的需求比較小。”西南地區(qū)某市開發(fā)區(qū)人士坦言，“相反另一些中西部或欠發(fā)達省份的開發(fā)區(qū)缺少好企業(yè)入駐，土地價值相對較低，又不具備足夠的上市條件，最后就會出現(xiàn)‘能上市的不想上，想上市的上不了’的圍城效應(yīng)?！?/p>
實際上，一些開發(fā)區(qū)主動上市背后，有當?shù)卣M一步提高國資證券化率、深化混改等政策目標的訴求。
“很多時候上市也不光是為了募資，而是提高國資證券化率、進一步加強混合所有制改革，因為上級部門會對這些提出一定的考核要求，所以利用一些契機推動園區(qū)企業(yè)上市顯然也能達到類似的效果?！币晃唤咏兾髫斦到y(tǒng)人士對此表示。
事實上，除了依賴房地產(chǎn)這一風險外，開發(fā)區(qū)上市的另一難點在于其是否能夠獨立于當?shù)刎斦蛧Y系統(tǒng)。
“一些開發(fā)區(qū)本身也承擔了政府建設(shè)職能和投融資工作，和地方財政以及其他國企往往存在較多的關(guān)聯(lián)交易。”上述投行人士坦言，“不排除一些地方政府在園區(qū)企業(yè)上市后利用控股比例等優(yōu)勢在公司治理上表現(xiàn)得較為強勢，那樣上市公司的獨立性可能就難以保證。”
“如果在完全實施注冊制的背景下，園區(qū)企業(yè)就算是過會，但市場中也不一定會有很積極的申購意愿?！鼻笆鐾缎腥耸刻寡?。
也有分析人士認為，雖然市場對于園區(qū)企業(yè)上市的適當性存在一定成見，但仍然不排除存在優(yōu)秀且具有足夠上市條件的園區(qū)企業(yè)的可能，但完善公司治理結(jié)構(gòu)、優(yōu)化其獨立性仍然是推動其上市的必要過程。
“推動經(jīng)開區(qū)企業(yè)上市的前提是建立完善、現(xiàn)代化、市場化的治理結(jié)構(gòu)，同時能夠在財政及關(guān)聯(lián)方企業(yè)中有較好的獨立性，才能讓市場信服。”東北地區(qū)某開發(fā)區(qū)招商人士指出。
